주택 공급 활성화를 위해서는 민간임대 확대와 함께 공공과 민간의 협력 강화가 중요하다는 의견이 제시됐다. 정부 역시 이러한 취지에 공감하며 관련 정책을 지속적으로 추진해 나가겠다는 입장이다.
31일 서울 여의도 국회 의원회관 제2소회의실에서 ‘주택공급 활성화를 위한 정책 방향 토론회’가 열렸다. 이번 토론회는 복기왕·권영진·염태영·안태준 국회 국토교통위원회 의원이 공동 주최하고 한국주택협회·대한주택건설협회·한국리츠협회가 공동 주관했다.
첫 번째 발표에서 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 ‘민간임대주택 공급 활성화를 위한 정책 과제’를 주제로 발표했다. 김 실장은 “공공 주도 공급만으로는 주택시장의 수급 불균형을 해소하는 데 한계가 있으며 민간임대주택 활성화를 통해 서민과 중산층에게 보다 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있다”고 강조했다.
민간임대주택은 최대 10년간 안정적으로 거주할 수 있고, 임대보증금 반환 위험도 낮아 임차인에게 유리한 측면이 있다. 특히 공공지원 민간임대주택의 경우, 특별공급은 주변 시세 대비 75%, 일반공급은 95% 이하 수준으로 임대료가 책정된다. 아울러 민간임대주택 재고를 충분히 확보할 경우 전월세 가격 안정에도 기여할 수 있다는 장점이 있다.
문제는 민간임대주택 재고가 빠르게 감소하고 있다는 점이다. 민간임대사업자는 2020년 대비 2024년 기준 약 39% 줄었으며, 민간임대주택 재고 역시 2020년 153만3000호에서 2021년 151만5000호, 2022년 143만6000호, 2023년 139만2000호, 2024년 134만9000호로 지속적인 감소세를 보이고 있다.
김 실장은 민간임대주택 감소의 원인으로 주택경기 침체와 공사비 상승에 따른 사업성 악화, 각종 규제 등을 지목했다. 이어 민간임대주택 공급 확대를 위해 △임대보증제도 적정화(HUG 인정 감정평가 기준 및 보증 대상 개선 등) △유동성 지원 강화(모기지 보증 한도 및 연대입보 대상 확대 등) △민간임대주택 건설 기반 조성(임대료 증액 제한의 합리적 개선 등) △기업형 민간임대주택 사업자 육성(주택도시기금 지원 확대 등) 등의 정책 과제를 제시했다.
두 번째 발표에서는 김정섭 울산과학기술원 교수가 ‘민간정비사업 활성화를 통한 도심 주택공급 확대 방안’을 주제로 발표했다. 김 교수에 따르면 현재 전국과 수도권, 서울 전반에서 주택 공급이 감소하고 있으며 특히 서울의 감소 폭이 상대적으로 큰 상황이다. 서울의 경우 착공 물량이 2021년 대비 2025년 47.5% 감소했다.
김 교수는 신규 택지 중심의 주택 공급에는 한계가 있다고 지적했다. 김 교수는 “정비사업이 대안으로 추진되고 있지만, 복잡한 절차로 인해 사업 추진에 평균 18.5년이 소요되고 있으며 이해관계자 간 갈등과 분쟁으로 사업 지연도 빈번하게 발생하고 있다”고 설명했다.
앞서 이재명 정부는 주택 공급 확대를 위해 공공택지와 공공 소유 부지, 노후 청사 등을 활용한 구체적인 공급 방안을 제시한 바 있다. 다만 김 교수는 공공 주도 공급 확대만으로는 한계가 있는 만큼, 이를 보완하기 위해 민간 부문의 효율화를 통한 공급 확대 방안을 병행할 필요가 있다고 강조했다.
이어 도심 주택 공급 확대를 위해 공공과 민간의 역할 분담과 협력 강화가 중요하다고 밝혔다. 공공 부문에서는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH)가 공공택지, 공공 소유 부지, 노후 청사 등을 활용해 공급을 담당하고, 민간은 정비사업을 통해 도심 주택 공급을 확대해야 한다는 것이다. 또한 민관 협력을 통해 정주환경 개선과 주택 공급이 시급한 정비사업지에 대한 공급을 우선적으로 추진해야 한다고 덧붙였다.
업계에서는 민간 주택공급 활성화를 위한 다양한 방안을 제시했다. 특히 아파트에 집중된 수요를 분산하기 위한 대안으로 오피스텔 활용 필요성이 제기되며, 규제 완화에 대한 의견도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “오피스텔 규제가 일부 완화됐지만 여전히 걸림돌이 많다”며 “오피스텔을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 추가로 구입할 경우 취득세 부담이 발생하는 등 규제 완화가 필요하다”고 지적했다.
이동주 한국주택협회 상무는 정비사업의 속도 개선과 함께 사업성 확보의 중요성을 강조했다. 그는 “정비사업의 근본적인 문제는 사업성”이라며 “인허가 절차 단축 등 속도에 초점이 맞춰져 있지만, 사업성 개선을 위한 제도적 지원은 부족한 상황”이라고 말했다. 이어 “조합의 사업성 개선을 위해 개발부담금 완화 등의 조치가 필요하다”고 덧붙였다.
정부는 공공과 민간의 협력을 바탕으로 주택공급 확대 정책을 추진해 나가겠다는 입장이다. 조성태 국토교통부 민간임대정책과장은 “주택 공급 확대를 위해 공공과 민간이 함께해야 한다는 점에 공감한다”며 “정부도 이러한 취지에 따라 관련 정책을 지속적으로 추진해 나가겠다”고 밝혔다.
