정부가 비주택을 준주택으로 용도 변경해 공급하는 방안을 추진한다. 전문가들은 이 정책이 주택 공급 확대에 일정 부분 기여할 수 있을 것으로 보면서도, 건물 소유 구조 등의 제약으로 실제 참여는 제한적일 수 있다고 전망했다.
6일 국토교통부에 따르면 당국은 도심 내 상가·업무·숙박시설 등 비주택을 오피스텔·기숙사 등 준주택으로 전환해 공급하는 ‘비주택 리모델링 매입임대주택’ 사업에 착수한다. 서울·경기 규제지역 내 역세권 등 주택 수요가 높은 우수 입지를 중심으로 공실 건물을 매입해 청년과 신혼부부에게 공급할 계획이다. 이번 사업은 2000호를 시작으로 향후 수시로 매입 물량을 확대할 예정이다.
사업 방식은 직접매입과 매입약정 2가지로 진행된다. 직접매입 방식은 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 우수 입지의 비주택을 선매입한 뒤 주거용으로 용도변경 및 리모델링해 공공임대주택으로 공급하는 방식이다. 매입약정 방식은 민간과 LH가 사전에 약정을 체결하고, 민간이 건물을 리모델링하면 LH가 이를 매입하는 구조다.
이 같은 정책 추진 배경에는 전·월세 시장 불안이 있다. 김윤덕 국토부 장관은 지난 1일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “전·월세 문제가 상당히 심각하다”며 “특히 전세 부족 문제를 해소하기 위해 공급 활성화 대책을 보다 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 밝혔다. 이어 “상가를 주택으로 전환하는 등 다양한 공급 확대 방안을 검토 중”이라고 덧붙였다.
실제 전·월세 물량 부족이 심해지고 있는 상황이다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물량은 1만5195건, 월세는 1만4525건으로 집계됐다. 이는 지난 1월1일 전세 2만3060건, 월세 2만1364건과 비교해 7865건, 6839건 감소한 수준이다. 여기에 입주 물량 감소도 부담 요인이다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 입주 물량은 19만8583가구, 내년은 21만6323가구로 전망된다. 서울의 경우 올해 입주 물량은 2만7158가구 수준에 그친다.
다만 과거 유사 정책이 기대에 미치지 못했던 점은 한계로 지적된다. 2020년 문재인 정부 당시 추진된 ‘호텔 리모델링’ 정책은 빈 호텔과 상가를 개조해 1만3000가구를 공급하는 것을 목표로 했지만, 사업성 부족 등의 이유로 2022년 이후 사실상 중단됐고 실제 공급은 약 1000가구에 그쳤다. 대표적인 사례로 서울 성북구에 위치한 ‘안암생활’은 호텔을 리모델링해 조성된 임대주택으로 총 122실 규모의 원룸을 공급하고 있다.
리모델링 비용 부담도 문제로 꼽힌다. 상가나 업무시설을 주택으로 전환하려면 바닥난방 설치, 욕실 및 주방 신설, 방수층 시공 등 구조 변경이 필수적이며 이에 따른 비용 증가로 사업 효율성이 떨어질 수 있다. 또한 층간소음 문제 등 주거 환경 개선을 위한 추가 비용도 발생할 수 있다. 안암생활의 경우 리모델링 과정에 매입비 포함 219억원이 들었다.
사업의 주요 주체인 LH의 재무 부담도 우려 요인으로 지적된다. LH의 총부채는 2022년 146조6172억원에서 2023년 152조8473억원으로 증가한 데 이어 2024년에는 160조1055억원에 달하는 것으로 나타났다. 부채 규모가 지속적으로 확대되고 있는 만큼 추가 매입 및 리모델링 사업이 재무 건전성에 부담으로 작용할 수 있다는 지적이 나온다.
건물 소유 구조 역시 걸림돌로 지적된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건물주가 단일 소유주인 경우에는 사업 추진이 비교적 수월하지만, 호실별로 소유주가 나뉘어 있는 경우에는 이해관계 조정이 어려워 사업 진행이 쉽지 않다”며 “상가는 아파트보다 평당 가격이 높은 경우가 많아 주택으로 전환할 유인이 크지 않아 참여가 제한될 수 있다”고 말했다.
한편 시장에서 자발적으로 용도 전환이 이뤄질 수 있도록 해야 한다는 의견도 나왔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “오피스텔을 매입해 주택으로 전환하는 방식은 임대주택 공급 확대에 일정 부분 효과가 있을 것”이라면서도 “LH가 비주택을 매입해 임대하는 방식보다는 민간 사업자가 주택으로 분양할 수 있도록 유도하는 것이 보다 바람직하다”고 말했다.
