13일 국토교통부에 따르면 정부는 전날 토허구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 경우, 매수자의 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상을 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 확대하기로 했다. 기존에는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실거주해야 했다.
이번 조치는 비거주 1주택자들이 세입자가 있는 집을 사실상 팔기 어렵다는 지적이 이어진 데 따른 것이다. 다만 투기 수요 유입을 막기 위해 적용 대상은 발표일인 12일 기준 이미 임대 중인 주택으로 한정했다. 실거주 의무 유예를 받으려면 올해 연말까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 하며 허가 이후 4개월 이내에 주택 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 늦어도 2028년 5월11일까지는 입주해야 하며 2년간 실거주 의무는 유지된다.
정부는 최근 다주택자 매도 물량 증가와 함께 거래량이 늘고 무주택자 매수 비중도 확대되고 있는 만큼 이번 후속 조치가 실수요자 중심 거래 활성화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 실제 서울 아파트 매매 거래량은 지난 3월 6400건 수준까지 늘어나며 최근 5년 평균인 4100건대를 웃돌았다. 또 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%까지 상승했다.
전문가들은 이번 조치로 일부 추가 매물이 시장에 나올 가능성은 있다고 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출과 갭투자가 제한된 규제지역의 고가주택 보유자는 전세를 끼고 매각이 가능해지면서 고령층을 중심으로 다운사이징이나 차익 실현 목적의 매물이 일부 나올 수 있다”고 말했다.
실제 정책 발표 직후 서울 아파트 매물은 소폭 증가했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 정부가 대책을 발표한 지난 12일 서울 아파트 매매 물건은 6만3985건이었으나 다음 날인 13일에는 6만4383건으로 398건(0.6%) 늘었다. 자치구별로는 강서구가 2410건에서 2467건으로 2.3% 증가해 가장 큰 폭으로 늘었다. 이어 △강북구(942건→961건, 2.0%↑) △용산구(1727건→1759건, 1.8%↑) △영등포구(2329건→2364건, 1.5%↑) 순으로 증가폭이 컸다.
다만 이번 조치로 나오는 매물은 강남3구 등 핵심 지역보다는 서울 외곽 지역에 집중될 가능성이 크다는 분석이 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “매물 출회는 강남3구 같은 핵심 지역보다는 비핵심 지역 위주로 나타날 가능성이 높다”며 “강남 핵심 지역은 세금을 부담하더라도 계속 보유하는 편이 더 유리하다고 판단할 수 있지만, 가격 상승 기대가 크지 않은 지역은 빨리 매도하려 할 수 있기 때문”고 말했다.
기존 토지거래허가제와의 형평성 문제를 지적하는 목소리도 있다. 서 교수는 “토지거래허가제는 원칙적으로 실거주를 전제로 하는 제도인데 이번 조치는 예외를 허용하는 셈”이라며 “제도 취지와 충돌하면서 형평성 논란이 제기될 수 있다”고 언급했다.
제도의 현실성이 떨어진다는 지적도 나왔다. 목동·대치동 등 학군 수요가 높은 핵심 지역에서는 실거주 요건이 실제 주거 형태와 맞지 않는 경우가 많다는 설명이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대치동이나 목동처럼 학군 수요가 강한 지역은 자가를 보유하고 있어도 자녀 교육 때문에 전세를 들어가 사는 경우가 적지 않다”며 “이런 사람들에게 본인 집에 들어가 살지 않느냐고 하면 현실적으로 쉽지 않은 문제”라고 설명했다.
