보유만으로 충분한가…장특공제 손볼 때 됐다 [권태준의 ‘경제법 이야기’]

장기보유특별공제(장특공제) 논란이 한창이다. 장특공제란, 오랜 기간 보유했던 부동산을 양도할 때 그 양도 차익에서 일정 비율을 공제해 조세 부담을 줄이는 제도다. 단기 매매 등 투기 행위에 대해 중과세하는 한편, 장기 보유하면서 반영된 인플레이션 부분을 과세 대상에서 제외하는 역할도 한다.

장특공제는 1989년 처음 도입됐다. 그 해 정부는 장특공제가 포함된 소득세법 개정안을 국회에 제출했다. 정부는 “재산 소득에 대해 중과하면서 부동산 투기 억제 실효를 거두기 위해 양도소득세제를 보완·개선한다”는 기조 하에 “5년 이상 장기 보유한 재산에 대해 양도차익의 10%(10년 이상 보유분 30%)를 공제해 주는 장기보유특별공제를 신설하자”고 제안했다.

이후 1995년부터 보유기간에 따른 혜택이 3년 이상 보유한 경우까지 확대됐고, 2000년대 중반을 거치며 1세대 1주택은 최대 45% 공제를 받을 수 있게 됐다.

이명박 정부 출범 뒤 장특공제는 1세대 1주택자에 대해 파격적인 감세 혜택을 주는 제도로 바뀌었다. 2008년 3월 세법 개정으로 장특공제의 일반 한도가 최대 30%로 하향 조정된 대신, 1세대 1주택에 대해 20년 이상 보유한 경우 80%까지 공제받도록 된 것이다. 당시 국회 재정경제위원회 회의록에 의하면 1주택 장기보유자의 주택양도차익에 대한 과중한 세 부담을 완화하고, 동시에 주택 거래가 원활하게 이뤄질 수 있도록 하는 정책적 고려가 있었다고 한다.

이어 2009년부터는 1세대 1주택에 대하여 양도차익의 80% 공제를 받을 수 있는 보유기간이 10년 이상인 경우로 단축됐다. 그러다가 2021년부터 장특공제에 ‘거주’ 개념이 도입됐다. 단순히 보유하기만 한 경우의 공제한도는 10년 이상 40%로 축소됐고, 그 대신 10년 이상 거주하면 40%의 공제를 추가로 받을 수 있게 됐다. 오랜 기간 실거주하며 보유한 1세대 1주택자의 혜택은 유지된 셈이다.

현재 가장 큰 문제로 지적되는 것은 ‘거주하지 않고 보유하기만 한 사람’에게도 공제 혜택을 제공할 필요가 있느냐는 것이다. 형식상 1세대 1주택자에 해당하더라도 실제 그 주택에 거주할 의사 없이 이른바 ‘갭 투자’를 통해 시세 차익만 노리는 이들에게 세제 혜택을 주는 것이 타당하냐는 문제의식이 있다.

더불어 장특공제 논쟁에서 간과되는 한 가지는 이미 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택의 양도소득은 비과세 대상이라는 점이다. 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 이하이고 2년 이상 보유(취득 당시 서울 등 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주) 요건을 갖추면 아예 과세 대상이 아니다. 최근 보도에 따르면 서울 아파트 중위가격이 12억 원 수준이라고 한다. 전국 아파트 가격의 K자형 양극화는 이미 널리 알려진 현상이다. 따라서 장특공제는 무주택 서민들, 수도권 바깥의 국민들, 그리고 서울의 경우라 하더라도 아파트 소유자 절반과는 관련이 없는 세제 혜택으로 볼 수 있다.

장특공제는 본래 1989년 단기매매 등 부동산 투기를 억제하고자 도입한 제도다. 실거주가 아닌 투자 목적으로 부동산을 보유한 사람들에게까지 장특공제의 혜택을 줄 필요는 없다. 코스피 밸류업 등 생산적인 자본시장 활성화를 논의하는 마당에, ‘부동산 공화국’의 오명을 이제 끝내야 하지 않겠는가.

권태준 변호사