이재명 대통령이 장기보유특별공제(장특공제) 폐지를 시사하는 발언을 내놨다. 업계에서는 부동산 거래시장 위축 우려와 특정 연령층을 중심으로 매물이 출회될 수 있다는 전망이 엇갈리고 있다.
20일 관가에 따르면 이재명 대통령은 18일 자신의 SNS에 “양도세 장특공제는 거주 여부와 무관하게 오로지 장기보유했다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라며 “장기 거주에 대해 양도세를 깎아주는 제도는 따로 있다”고 밝혔다. 이어 “장특공제 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이라는 주장은 논리적 모순이자 명백한 거짓 선동”이라며 장특공제 폐지에 힘을 실었다.
장특공제는 주택을 일정 기간 이상 보유할 경우 양도차익의 일부를 공제해주는 제도다. 현행 소득세법에 따르면 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주할 경우, 보유 기간(연 4%)과 거주 기간(연 4%)을 합산해 최대 80%(10년 보유·거주 시)까지 공제를 받을 수 있다. 다만 2020년까지는 보유 기간만으로도 최대 80% 공제가 가능했지만, 2021년부터는 보유 요건과 거주 요건이 분리돼 적용되고 있다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 20억원짜리 아파트를 매입해 실거주한 1주택자가 10년 후 해당 주택을 40억원에 매도하는 상황을 가정해 시뮬레이션을 진행했다. 그 결과 현행 제도 기준으로 부담해야 하는 세액은 9406만원에 그친다. 그러나 장특공제가 폐지될 경우 세 부담은 3억9922만원으로 늘어나는 것으로 분석됐다.
장특공제 폐지 논의는 국회에서 관련 법안이 발의되며 본격화됐다. 윤종오 진보당 의원을 비롯해 이광희·이주희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명은 장특공제를 폐지하는 대신, 3년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 1인당 평생 한도 2억원의 세액공제를 적용하는 내용의 소득세법 개정안을 지난 8일 공동 발의했다.
시장에서는 장특공제 폐지가 거래 위축으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 세 부담이 급격히 늘어나 매도 시기가 늦춰질 수 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장특공제 변경은 시장 거래를 장기간 위축시킬 가능성이 있다”며 “1주택자가 기존 주택을 처분하고 더 나은 주택으로 이동하는 경우가 많은데 장특공제가 폐지되면 양도세 부담이 커져 거래가 위축될 수 있다”고 말했다.
전월세 시장에도 영향이 불가피하다는 전망이다. 이미 전월세 매물이 감소하고 있는 상황에서 이러한 흐름이 더욱 가속화될 수 있다는 것이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물량은 1만5164건으로, 지난해 4월20일(2만7854건) 대비 1만2690건(약 45.6%) 감소했다. 같은 기간 월세 물량도 1만9971건에서 1만4762건으로 5209건(약 26.1%) 줄어든 것으로 나타났다.
반면 장특공제 폐지로 특정 연령층을 중심으로 매물이 나올 수 있다는 시각도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “70~80대 고령층을 중심으로 매물이 나올 수 있다”며 “이들은 더 작은 주택으로 이동하는 다운사이징 과정에서 공제 혜택을 활용하고 남은 자금을 노후 생활비로 쓰거나 자녀 주택 마련을 지원하는 데 활용할 가능성이 있다”고 언급했다.
장특공제 개편은 단편적으로 이뤄져서는 안 된다는 지적도 나온다. 김인만 부동산경제연구소장은 “장특공제를 보완하거나 폐지하려면 최소한 보유세 기준을 미국처럼 공시가격이 아닌 취득가 기준으로 바꾸고, 보유세를 양도세 필요경비로 인정할 필요가 있다”며 “수십 년째 제자리인 양도세 비과세 요건과 누진세율 구간도 물가상승률에 맞춰 상향 조정해야 한다”고 말했다.
다만 더불어민주당은 장특공제 폐지 논의에 대해 선을 긋고 있다. 강준현 더불어민주당 수석대변인은 이날 “관련 법안을 발의한 의원들은 윤 의원 등 10명이며 당 차원에서 세제 개편을 검토한 바는 없다”고 밝혔다.
