내일부터 다주택자 대출연장 불허…예외조건은

승인 2026-04-16 21:01:23

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17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지된다. 이재명 대통령이 투자·투기 목적의 다주택자에 대한 금융혜택을 문제 삼은 데 따른 조치다. 서울 등 집값 불안 지역에서 매물 출회를 유도해 공급을 늘리려는 의도도 담겼다. 규제 시행을 앞두고 주요 문의 사항을 중심으로 세부 내용을 알아봤다.

규제 대상 다주택자 기준은

다주택자는 소재지 무관 주택 2채 이상을 보유한 개인, 임대사업자(개인·법인)를 말한다. 여기서 임대사업자란 부동산 임대업을 영위하는 세법상 임대사업자로서 주된 영업이 임대업인 경우를 의미한다. 임대사업을 접고 다른 업종으로 바꿨다고 해도, 대출 최초 취급 시점에 임대사업자였다면 다주택자 규제 대상이다.

은행은 대출만기가 도래하면 차주 동의를 받은 뒤 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택 수를 확인해 다주택자 여부를 심사한다. HOMS 활용이 불가능한 법인 임대사업자는 직접 자산보유내역서, 세무자료 등을 통해 다주택자가 아님을 입증 및 확약해야 한다.

지방 거주 다주택자도 규제 대상에 포함되나

이번 대출규제 적용 범위는 수도권 및 규제지역 내 아파트로 제한한다. 현재 서울 전역과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 규제지역으로 묶여있다. 금융 당국은 수도권 및 규제 지역 아파트 1만 7000가구가 규제 대상이 될 것으로 추산하고 있다.

주택에 임차인이 거주 중인 경우에는

임차인이 살고 있는 주택은 임대차 계약 종료일까지 대출 만기 연장을 허용한다. 원칙적으로 규제 발표일(4월1일) 기준으로 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일까지 만기를 연장한다.

단, 다음 두 가지 경우에는 갱신계약의 종료일로 만기를 연장한다. 대책 시행일 전일(4월2일~4월16일)까지 묵시적 갱신이 이뤄지거나, 발표일로부터 4개월 이내에 종료(7월31일)되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권을 행사하는 경우엔 발표일 이후 임대차계약이 갱신돼도 갱신계약의 종료일까지 만기를 연장한다.

등록임대사업자의 의무임대기간이 종료된 이후에도 임대차계약이 남아있는 경우는

원칙적으로는 의무임대기간 종료일 기준 유효하게 체결된 기존 임차인과의 임대차계약의 종료일까지 만기연장을 허용한다. 또한 전매제한, 실거주의무 등 법령상 의무 등으로 즉시 주택을 매도하기 어려운 경우는 법적 의무일이 종료될 때까지 만기가 연장된다.

주택이 팔리지 않는 경우는

매수자가 없어 주택 처분이 늦어지는 경우에도 대출 만기연장을 할 수 없다. 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 한다. 어린이집 용도, 준공 후 미분양주택을 최초 매입한 경우, 민간건설 임대주택인, 인구감소지역 소재 주택, 문화재 등은 주택 수 산정에서 제외한다.

토지거래허가구역 내 실거주 의무로 매도가 어려운 경우는

현행 토허구역 내 주택을 취득할 경우 매수자가 4개월 내 해당 주택에 실거주해야 해 임대차계약 종료 4개월 전부터 주택거래가 가능한 상황이다. 이에 무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 매수하기 위해 올해 말(12월31일)까지 허가관청에 토지거래허가 신청접수하고 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하기로 했다. 즉각적인 매물 출회를 유도하기 위해서다.

중도금·이주비 대출도 만기연장 제한 대상인가

중도금·이주비 대출의 경우 금번 만기연장 제한 대상에서 제외된다.

임대사업자가 비주택 임대사업을 위해 수도권·규제지역 아파트를 담보로 취급한 주담대도 규제대상인가

차주가 다주택자일 경우 규제 대상에 포함된다.